среда, 13 декабря 2017 г.

Полезные советы. Как рассчитать налоги?

Несколько слов о налоге.
Очень часто владелец недвижимости, продавая свое имущество, не учитывает в своих расходах налог на прирост капитала. А потом сталкивается с необходимостью где-то изыскивать резерв, чтобы хватило средств и на налог и на покупку нового жилья.
И пренебрегать этим пунктом нельзя.
В законе написано очень просто: налогом на прирост капитала не облагаются сделки с такой недвижимостью, которая находилась в собственности пять и более лет, и в которой владелец был задекларирован хотя бы 12 месяцев из последних 60-и, то есть тех же пяти лет.
Очень просто. Если вы владеете недвижимостью больше пяти лет и год из них были там задекларированы, то от налога вы освобождены. А если хотя бы один из этих пунктов не выполнен, то налог вам платить непременно придется.
Проверьте, пожалуйста, заранее, что у вас со сроками декларации в недвижимости, которую вы решили продать. Есть 12 месяцев? А если нет, то когда будет? Посчитайте сами.
Тогда вы будете точно знать, нужно ли вам платить налог.
Да, как же рассчитывается этот налог?
Очень просто. Он составляет 15% от разницы между ценой покупки и ценой продажи.
Пример:
Допустим, вы в 2003 году приватизировали, за сертификаты, свою недвижимость и ее цена на тот момент составляла, скажем, 6000 латов. Эта цена видна в удостоверении Земельной книги.
И вы никогда не были там задекларированы. Или были, но давно, больше пяти лет назад. С вас – налог.
Сегодня вы продаете эту недвижимость, например, за 22000 латов.
Разница составит 22000 – 6000 = 16000 латов.
Налог на добавленную стоимость составит:
16000 : 100 Х 15 = 2400 латов.

Вы обязательно должны учесть это в своих расчетах.

Пожалуйста, учитывайте эту информацию в своих действиях!
Она собрана в результате многолетней работы лучшими сотрудниками нашей компании.
И мы хотим, чтобы это было полезно и для Вас.
А еще вы должны знать: компания «EKOCENTRS» всегда будет рада помочь вам в любой сделке с недвижимостью.

Полезные советы. Как правильно передать недвижимость покупателю?

По сравнению с предыдущим пунктом этот кажется мелочью.
Однако и мелочь может причинить немало проблем.
Речь идет о порядке передачи собственности.
Допустим, вы продали свой дом или квартиру и, получив деньги и оплатив все счета за коммунальные услуги, радостно отдали ключи покупателю. Замечательно и я вас поздравляю.
Вот только не забыли ли вы прекратить договорные отношения с поставщиками услуг, такими, как Latvijas G;ze или Latvenergo? Потому что если вы забыли, то поставщики и подавно не знают, что вы что-то там продали. И они будут исправно начислять счета за использованную воду и электричество на ваше имя. У них с вами – договор. Поэтому необходимо после заключения сделки незамедлительно расторгнуть все договоры со всеми поставщиками услуг. Конечно, никогда не поздно исправлять ошибки. Но если вы не сделаете этого сразу, то будет очень сложно выяснить, на каких показаниях счетчика закончились ваши обязательства.
А любой спор - это, во-первых, потраченное время, и, во-вторых, возможные финансовые потери.

Полезные советы. Как получить все деньги за свою недвижимость?

Непременно нужно знать о том, как обеспечить финансовую безопасность во время и после сделки. Кто же, кроме Вас, больше всех заинтересован в том, чтобы не потерять во время сделки свои «кровные»?
Давайте, рассмотрим самый желаемый и самый беспокойный элемент сделки - получение денег.
Обратите внимание, речь идет о получении именно денег, а не – обещания денег! Не раз и не два приходилось сталкиваться с ситуацией, когда покупатель – такой милый, добрый, обаятельный, а главное, долгожданный покупатель - становится «другом и братом» продавца. С ним так приятно общаться, и как же не согласиться на совершенно незначительные уступки, если просит столь замечательный человек? Правда, вся «дружба» длится ровненько до момента передачи денег.
Пример:

Продавался торговый комплекс. Суммы большие, покупатель, как положено, «солидный человек», с ролексом и прочими атрибутами крутости. И он не торгуется, и готов подождать, сколько нужно, чтобы продавцу хватило времени на вывоз всего товара и торгового инвентаря... Идеальный покупатель. Вот, есть, правда, одна незадачка – ему задерживают платеж по сделке. И он демонстрирует договор, сетует на необязательность людей, оба «деловых человека» обсуждают с умным видом сделку... Заметим, - не сделку купли-продажи недвижимости, а – сделку покупателя! А недвижимость, что? Там же все понятно – покупатель деньги получит, да и расплатится полностью. Видно же, что человек хороший!
Тем более что он, как человек порядочный, в случае недоверия готов отказаться от сделки: «Да, что вы, что вы! Не верите, так я и уйду».
А рядом с ним сидит его юрист и с умным видом кивает и аргументирует... Ну и как против этого устоять? Особенно, если на голове продавца уже отплясывает джигу банк, а «морковка» вот она, перед самым носом. Ну, не вся «морковка», но почти вся. Процентов 80.
И если продавец из экономии, решив, что одного юриста на одну сделку достаточно, не приглашает специалиста, то он – пропал. Как стоматолог сам себе не сверлит зубы, так и, будь ты хоть сто раз опытный, не должен идти один туда, где нужно отстаивать твой собственный интерес! Потому что эмоции бьют через край, потому что почти невозможно сохранять трезвой голову, кружащуюся от запаха денег.

И вот он – результат. Договор купчей подписан, собственность перешла в руки покупателя, банк забрал все, что было уплачено, то есть те же 80%.
А что с остатком? А ничего. Совсем-совсем ничего. Уже года 3-4...
Так и не случилось полной оплаты. И денег, чтобы судиться, юриста там оплатить, пошлину, тоже не случилось.
Зато, какая дружба была!
И это только один из множества примеров безответственности продавца, приводящей к очевидным материальным и очень болезненным моральным потерям.
Так что вам необходимо либо научиться сохранять на всем протяжении сделки трезвую голову, либо - имейте рядом надежного независимого, а значит, не подверженного эмоциям, специалиста, который сможет уберечь вас от возможных потерь.

Полезные советы. Кто должен думать о ваших интересах?

Учтите, если вы сами, без помощников ведете свою сделку, то единственный человек, который должен думать о ваших интересах – это вы.
И никто больше!
Очень часто продавец недвижимости считает, что достаточно обратиться к нотариусу, и он составит правильный договор. В том, что нотариус – профессионал и работает исключительно грамотно и правильно, никакой ошибки нет. Это правда, нотариусов лично я глубоко уважаю.
Но вот вопрос: откуда нотариус может знать, в чем именно состоят лично ваши интересы? Он ведь юрист, а не гадалка. Да, конечно, он, а скорее, его помощник, попросит у вас копии документов и даже будет вас спрашивать о том, в какие сроки, например вы, намереваетесь освободить свою недвижимость. И, сложив воедино все, что вы ему предоставите, составит вполне профессиональный договор.
Но ключевые слова именно такие: «то, что вы ему предоставите».
Если вы что-то не сказали, не придали чему-то значения, то этого в договоре не будет. А значит, в каких-то пунктах ваши интересы могут быть не учтены.
Иногда продавец искренне уверен, что если «у покупателя есть маклер», то этого достаточно. Заметим, «у покупателя», то есть – на стороне покупателя. А значит, не на вашей стороне. В этом случае на вашей стороне только вы!
Неплохо бы все же перед тем, как идти к нотариусу тщательно продумать весь ход сделки и учесть все, что может быть вам полезно.
Пример:

Мы продавали дом. Очень хороший, даже замечательный дом, красивый, ухоженный и – прекрасно с большим вкусом обставленный. И покупатель нашелся.
Оказалось, что и продавец и покупатель учились в одной школе примерно в одно и то же время. Так что между ними возникла огромная симпатия. Покупатели и продавцы ходили друг другу в гости, пили чай, рассматривали школьные фотографии.... И уж так они друг другу нравились.
А мы тем временем подыскивали для продавцов другой дом – поменьше. И вскоре нашли. Все там было хорошо, но вот только ремонт косметический требовался. И попросили продавцы покупателей об услуге:
- Пусть наша мебель постоит у вас месяцок, чтобы не везти ее прямо в разгар ремонта.
- Конечно, какие могут быть разговоры. Мебель мы сохраним, сколько надо, - ответили покупатели.
И продавцы, несмотря на все наши предостережения, отдали ключи от дома. А мебель оставили. И категорически отказались даже слышать что-либо о договоре хранения или о чем-то в этом роде.
Получили продавцы деньги, купили себе дом и помчались делать ремонт. А когда через месяц, как и договаривались, приехали забирать мебель, то недавние «лучшие друзья» их не пустили на порог. И мебель, конечно, не отдали.
Даже те самые фотографии, да и другие милые сердцу вещи, все осталось бывшим «лучшим друзьям».

Печальный случай.

Полезные советы. Какие родственники нужны для сделки?

Как правило, для сделки нужно согласие супруга или супруги.
Дело в том, что вне зависимости от того, на чье имя была приобретена недвижимость, но если она куплена в браке, то и принадлежит обоим супругам поровну! Не одному, а обоим. Поэтому, при продаже ли, дарении или любой другой сделке, согласие супруга – необходимо.
Кстати, о разводе. Речь не идет о взаимоотношениях супругов, проживают они вместе или врозь. Мы говорим только о документах. И даже если вы двадцать лет не живете вместе и понятия не имеете о том, где обретается ваша бывшая «половина», но официально вы не разведены, - будьте любезны, пригласите на сделку супруга. Чтобы он дал свое согласие. Нет супруга – нет сделки.
Но, допустим, вы разведены. А есть ли в решении суда запись о том, что имущество поделено и материальных споров нет? Вступил ли уже в силу до вашего развода закон, обязывающий устранить все имущественные споры до или во время бракоразводного процесса? Если да, то, скорее всего, ваше имущество уже поделено между вами. А если нет? Ну, тогда, пожалуйста, обеспечьте согласие вашего «бывшего» или «бывшей».
А если вы об этом не знаете и заранее не позаботились, то и сделки – не будет.
А будет – только разочарование.
Конечно, предусмотреть и описать все возможные ошибки, как бумажные, так и человеческие - невозможно. Поэтому, от души советую - пусть ваши документы просмотрят профессионалы. И лучше всего – заранее. Чтобы, придя к нотариусу, подписать договор и получить свои деньги, а не потраченное время и отказ покупателя.

Полезные советы. Работа над ошибками

Но вот, наконец. Все случилось и покупатель на вашу недвижимость найден. Теперь наступает пора документов.
Очень часто случается так, что в бумагах есть ошибки.
Чаще всего, это – именно ошибки. Никто их нарочно не делает, но по случайности или по незнанию, они встречаются, к сожалению, чаще, чем хотелось бы.
Вот, например, паспорт. Не счесть случаев, когда к сделке подходят люди с просроченным паспортом. Казалось бы, основной документ, удостоверяющий личность, неплохо бы проверить, до какой даты он действует. Однако почему-то люди забывают, что паспорт в ЛР выдается на срок в 5 лет, которые проходят очень быстро.
Или документы на собственность.
Бывали случаи, когда человек, в свое время, купив недвижимость, так и не дошел до Земельной книги. Согласно закону он – не владелец. А значит, продать не может.
Встречается ситуация, когда человек приватизировал или купил квартиру, приватизированную в ускоренном порядке. И на руках у него «зеленый» или «белый» лист. И он искренне уверен, что этого – достаточно. Однако, если дом, в котором расположена квартира, пошел на плановую приватизацию, о чем его известила соответствующая служба, то так просто продать свое жилье он уже не сможет. Сначала ему необходимо полностью завершить процесс плановой приватизации. А это – в лучшем случае, потерянный месяц.
Да, не забудем еще и про землю. С квартирой все хорошо, она приватизирована и занесена в Земельную книгу. А земля под домом? В последнее время мы часто сталкиваемся со случаями, когда владелец недвижимости совершенно уверен, что все, что касалось приватизации его квартиры, давно и успешно завершено, и даже внимания не обращает на то, что ему приходит извещение о необходимости перенять в собственность землю под домом. Фактически же, если процесс передачи земли уже начат, то продать квартиру, не закончив его, невозможно. И покупатель вынужден ждать, пока владелец квартиры завершит процесс приватизации земли под его жилым домом. А это – требует времени. И неизвестно, дождется покупатель, или решит приобрести недвижимость, не обремененную такими проблемами.
Есть еще один вид ошибок - ошибки чиновников. Как правило, это ошибки случайные, но от этого не менее досадные. К тому же, владелец недвижимости не компетентен, чтобы их распознать. И если не проверить документы заранее, то ошибка может проявиться только в момент заключения сделки у нотариуса. Нотариус, конечно, человек профессиональный и ошибку обнаружит. Но вот устранять ее придется вам. А будет ли ждать покупатель, пока вы завершите формальные вопросы, неизвестно. Так что с документами лучше было бы разобраться заранее.
К слову, бывают случаи, когда ошибка обнаруживается только при регистрации сделки в Земельной книге. Конечно, в итоге она будет исправлена. Но вот времени, сил и нервов может забрать немало.
И не будем забывать, что проблема с документами может возникнуть не вследствие ошибки, а – вследствие изменений после регистрации собственности.
Пример:

Относительно недавно не состоялась сделка продажи частного дома иностранцу по совершенно необычной причине – изменилась цель использования земли, на котором расположен дом. Крайний в поселке, после изменения цели использования земли, участок оказался – в лесной зоне. А по закону, иностранцы не имеют права приобретать лесные угодья. И все, Дума разрешения на сделку не дала. А ведь владельцу дома приходило извещение! Да вот беда, он не придал этому никакого внимания, уверенный, что у него «все хорошо». Все-то хорошо, но сделка – «пошла лесом».

И, конечно, встречается порой и злой умысел, когда кто-то использует ваш адрес для того, чтобы задекларировать его, как место жительства. И лучше бы вам об этом узнать заранее, чтобы вас не застала врасплох эта неожиданность перед самой покупкой.
Но это – о документах.
А теперь – о людях.

Полезные советы. Как уберечься от кражи?

Никого не хочу пугать. Но! Уж если что-то происходит, то лучше об этом знать и не допустить.
Речь идет о банальных квартирных кражах.
Как вы думаете, откуда незнакомый вам человек может узнать, есть ли в вашем доме ценные вещи и, если «да», то, как вы их храните? Верно! Он должен прийти и посмотреть. Случается, что мошенники маскируются под «социальных работников», или притворяются, что им срочно нужно «водички попить». Но с тех пор, как на подъездах появились домофоны, вариант с «водичкой» не прокатывает. А вот если вам позвонит человек и попросит показать квартиру, которую вы продаете, то вы же сами его и впустите. И код от подъезда скажете.
Конечно, стопроцентную безопасность не обеспечивает даже страховое агентство «Lloyd’s of London».
И если вы продаете свою недвижимость сами, то обеспечьте себе, хотя бы элементарную безопасность. Например, приглашая в дом незнакомого человека, спросите не только, как его зовут, но и номер его телефона. И не поленитесь перезвонить и проверить, действительно ли этот номер существует.
Конечно, это тоже не гарантия. В конце концов, сим-карточку всегда можно выбросить и заменить на новую.
Но нормальный человек вас поймет и на проверку не обидится. А потенциальный вор – задумается. Поэтому, пожалуйста, уберите с глаз долой все ценное и важное. Например, ключи от квартиры или от машины, которые вы «всегда» оставляете на тумбочке у входа.
Не раскладывайте на видном месте свой мобильник или кошелек.
И вообще, не раскладывайте ничего, что может вызвать у человека соблазн прихватить с собой то, что плохо лежит. Помните библейскую заповедь: «Не вводи во искушение».
И, если можно, постарайтесь, чтобы вместе с вами в доме был кто-то еще. На всякий случай.
Если бы с вами работал профессиональный маклер, то во время просмотра он бы тоже следил бы за всем, что происходит на объекте.
Но если вы решите справляться сами, не пренебрегайте вопросами безопасности, как говорится, «береженого Бог бережет».

Полезные советы. Искусство вести переговоры

При всем желании продавца продать, а покупателя – купить недвижимость сделка может сорваться из-за неумения вести переговоры.
Это не пустые слова. Слишком часто нас приглашают спасти сделку, зашедшую из-за этого в тупик.
В чем причина?
Во-первых, в незнании. А чего человек не знает, того он боится.

Вот простой пример часто встречающейся ситуации, когда сделка находится под угрозой срыва.

Продавец говорит, что его недвижимость заложена и ему нужно получить согласие банка на продажу. Абсолютно нормальная вещь. Но покупатель слышит совсем другое. Ему, неискушенному в сделках, ясно слышится «Банк не дает разрешения на продажу»!

Человеческий разум устроен так, что все непонятное его пугает, а банк и какое-то разрешение, конечно, являются непонятными, и потому – крайне пугающими. А если к этому добавить тот факт, что и сам продавец, не будучи специалистом, не способен внятно изложить требования банка, то непонимание возникает тут же.

Еще одна из «классических» ситуаций, когда члены семьи продавца от непонимания вольно или невольно срывают сделку, просто не понимая, что именно и почему от них требуется.
Пример:

Семья принимает решение продать свою недвижимость и переселиться в другую. Как часто сейчас бывает, кто-то из членов семьи живет и работает, или учится за рубежом. Но остается задекларирован в этой недвижимости. И он искренне не понимает, для чего от него нужна какая-то доверенность. А покупатель, не уверенный в том, что купит недвижимость без жильцов, принимает решение поискать себе что-то более простое в оформлении.

Это ведь – тоже переговоры, только – с родственниками.

Или вот, пример разной культуры общения.

Покупатель-иностранец, воспитанный на уважении к «законам рынка», подразумевающим, что торг уместен всегда, проявляет интерес к загородному дому одного весьма уже немолодого латышского дедушки. Дедушка, напротив, воспитан строго. Сказал, значит – сказал. О чем еще говорить?

Понимать других людей – это искусство, пожалуй, одно из самых сложных и востребованных.
И если уж вы решились на самостоятельную сделку, и хотите ее действительно завершить, вам придется научиться общаться.
Будьте готовы к тому, чтобы вести переговоры, сколь бы долгими или сложными они не казались.
Или – позовите на помощь профессионального переговорщика.

Полезные советы. Как показывать «товар лицом»?

Итак, вам позвонил потенциальный покупатель. И он хочет посмотреть на ваш товар.
Да, в этом очень часто есть большое непонимание.
Для вас ваш дом или ваша квартира – это именно дом, место, где проходит большая часть вашей жизни. А для покупателя это – товар, который он или захочет, или – не захочет купить.
А захочет он в одном единственном случае – если он сможет почувствовать это пространство, как свое «родное», домашнее.
Конечно, если речь идет о вложениях в недвижимость, как инвестиции, то там – совсем другие правила.
Мы же говорим о недвижимости, которая будет выполнять функцию жилья. Поэтому мои рекомендации относятся именно к такому виду продаж.
Пойдем последовательно по пунктам.
1. Должно быть чисто.
Даже если у вас «всегда» любимое кресло завалено неглаженым бельем, уберите его, положите в шкаф неглаженое, но – уберите! Вытрите пыль и помойте сантехнику. Блестящая сантехника – это огромный «бонус» для зрителя. Покупатель даже не всегда осознает, что же именно ему понравилось, но чистый санузел играет очень большую роль в том, чтобы возникла симпатия.
2. Запах.
Свой родной запах люди, как правило, не замечают. Но если вы курите или у вас много старых вещей, или есть больные, а с ними и запах лекарств, то неплохо было бы позаботиться о том, чтобы запахи не раздражали потенциального покупателя.
Простейшим средством может быть даже небольшая горсточка кофейных зерен, брошенная в духовку минут за 15 до ожидаемого посещения.
Только не спалите их! Свежеобжареный кофе дает приятный аромат, который перебивает другие запахи. Недаром же, даже в парфюмерных магазинах всегда есть баночка с кофе, который можно понюхать, если нос «устал» от запаха духов. Рецепт несложный, но действенный и помогает покупателю почувствовать ваш дом «дружелюбным».
3. Собаки, кошки, хомячки...
Если вы любите животных и в вашем доме есть четвероногий «член семьи», это, конечно, здорово.
Но давайте не упускать из вида, что этот ваш питомец для другого человека не обязательно будет столь же любимым существом. Некоторые люди попросту боятся незнакомых животных. И ваша фраза: «Не бойтесь, он не кусается!», вовсе не то, что придаст вашему потенциальному покупателю храбрости. Дайте ему возможность осматривать квартиру, а не поминутно оглядываться, не целятся ли в его филейные места зубы или когти. И уберегите от необходимости постоянно смотреть под ноги, чтобы не наступить на вашего любимца. Он пришел к вам не для этого.
Понятно, что возможности закрыть животное в каком-то отдельном помещении нет – покупатель захочет осмотреть всю недвижимость. Но подумайте, какие меры безопасности вы все же можете предпринять.
Хорошо, если ваша собака обучена и выполнит команду «место». Хорошо, если кот ведет себя прилично и не пытается «пометить» ботинки гостя. Но если есть хотя бы крохотная вероятность, что животное может причинить ущерб, позаботьтесь заранее, чтобы этого не произошло. Хомячка или попугая заприте в клетку. Маленькую собачку возьмите на руки, чтобы она не путалась под ногами. Или, если это возможно, на время поместите ее на балкон. Да и про кота подумайте заранее.
Любой неприятный инцидент, который может произойти с вашим покупателем, сыграет против вас. Позаботьтесь, чтобы этого не произошло.
4. Пропустите покупателя вперед.
Иногда продавец воспринимает потенциального покупателя как гостя и стремится завладеть его вниманием. Этого категорически делать нельзя! Ваша обязанность – показать пространство, – свободное пространство! Он должен представить, как будет себя чувствовать в этом доме сам. Без вас. Чтобы покупателю было легче сделать это пространство «своим», вас там быть не должно! Пропустите покупателя вперед, а сами останьтесь в дверях. И научите этому же ваших домашних. Дайте место для выбора!.
5. Приказано молчать!
Помните, как в американских фильмах: «Вы имеете право хранить молчание. Все, что вы скажете, может и будет использовано против вас».
Так вот, хранить молчание при продаже, это не право, а – обязанность! Не грузите покупателя ненужными подробностями. Не рассказывайте ему всю вашу жизнь. Не говорите, что вы разводитесь с мужем и он – сволочь – неизвестно, даст ли свое согласие или нет. Не рассказывайте, что в «этой комнате неделю назад умерла ваша прабабушка». Держите свои семейные новости при себе.
И главное, ни в коем случае не сообщайте плохие новости. Врать, конечно, не надо. И на прямой вопрос нужно давать честный ответ. Но бежать «впереди паровоза» и рассказывать, как при косом ветре с дождем заливает стену или еще какие-нибудь подобные «страшилки» точно не надо.
Все негативное, что вы расскажете, будет использовано против вас.
Единственное, о чем можно и нужно говорить, это – позитив. Выпишите себе шпаргалку, что хорошего есть у вашей недвижимости – вид из окна, высокие потолки, теплый пол, дешевая квартплата и т.д. - и рассказывайте только это!

Полезные советы. Сколько нужно рекламы?

Какие вы знаете рекламные ресурсы для продажи недвижимости? В 99% случаев мы получим ответ «ss.lv» и «Реклама». Все. Среднестатистический человек не знает других возможностей для продажи недвижимости.
Именно поэтому, пытаясь сэкономить на маклере, он дает платные (!) объявления в эти ресурсы.
- Что в этом плохого? - спросите вы.
Да ничего плохого в этом нет.
Просто, во-первых, этого мало, а во-вторых, если уж вы решили давать объявления сами, то делать это нужно правильно.
Сначала, что такое «правильно».


Чтобы правильно составить объявление, нужно представить себе, а кто мог бы быть вашим потенциальным покупателем, и что было бы для него важно. И объявление должно быть написано так, чтобы оно заинтересовало, «зацепило» покупателя и заставило его вам позвонить.
А вот парочка примеров, взятых на ресурсе http://www.ss.lv

• «Чистая, ремонт, закрытый подъезд, сантехника, окна, двери».
• «Продаю 3-х комнатную квартиру в Иманте с мебелью. Земля в собственности».
• «Квартира продается с мебелью и бытовой техникой, рядом находится поликлиника, магазины, базарчик, из окна очень хороший вид на город, рядом находится транспорт, но в квартире тихо, торг возможен»
• «Требуется ремонт. Не заложена. Не угловая. Освобождена»
• «Продается дом 2 этажа, 5 комнат, рядом 2 озера, после ремонта светлый и уютный дом»

Вам туда хочется?
А почему – нет? Да потому, что мало информации... Но я ничего не отрезала от объявлений. Они такие и были.
Неправильно, если вы даете объявление, в котором явно недостаточно информации.
Не работают на вас и объявления, содержащие странную, не относящуюся к объекту информацию.

Пример:

«Хороший район Риги, зеленая местность. Капитальный второй этаж, но требуется внутренняя отделка. (2й этаж не сдан в эксплуатацию). Есть фундаменты для гаража и бани. Площадь 80 м; - указана без второго этажа. Недалеко от дома - школа, супермаркет, больница, лес с велотрассой. Недалеко хорошая детская площадка и несколько озер. Отличное транспортное сообщение. От дома до моря - 20 км»

Так вы поняли, сколько метров дом? Лично я – нет. И непонятно, для чего мне больница. И, кстати, если уж это Рига, то зачем писать про эти 20 км до моря?

Я позволила себе привести только несколько примеров и то, не самых ярких.
Основные недостатки подобных непрофессиональных объявлений таковы:
• Недостаточно информации,
• Информации много, но она свалена «в кучу» так, что трудно отделить важное от неважного.

Есть еще одна проблема – объявление есть, но целевая аудитория его никогда не прочитает. Например, попалось мне объявление, автор которого в качестве преимущества указывает на то, что покупка его недвижимости дает право на получение вида на жительство в Латвии. Для кого эта информация? Вероятнее всего, для иностранца, которому этот самый ВНЖ нужен. Но если он иностранец, то почему объявление написано на латышском языке? Откуда иностранец может его знать? То есть резко снижается вероятность найти целевого покупателя.
Да, к слову о иностранцах.
Если уж пытаться ловить на удочку их, то неплохо бы было узнать, на каких ресурсах эти самые иностранцы «водятся». И – разместить свою «приманку» там. Есть профессиональные сайты, есть списки, которыми обмениваются компании, есть международные сайты, где информацию получат иностранцы.
Профессионалы это знают.
Но если вы решите продавать свою недвижимость сами, вам придется потрудиться, чтобы стать профессионалом хотя бы в деле подачи объявлений.

Полезные советы. Как организовать продажу?

Чтобы сделка действительно состоялась, вам необходимо стать стратегом и продумать, а как именно будете вы продавать свою недвижимость.
Чаще всего люди предполагают, что любой маклер будет безмерно счастлив поучаствовать в этом процессе. И поэтому продавец делает «гениальный» ход. Он предлагает поучаствовать в продажах всем подряд.
Но давайте вспомним, как обстоят дела, когда вы ищете специалиста в другой отрасли.


Допустим, вам нужен стоматолог. Что вы будете делать? Правильно, вы будете искать хорошего стоматолога, спрашивая своих друзей и знакомых. Вряд ли вы откроете телефонный справочник и будете обзванивать всех подряд, сообщая о своих зубах и ожидая, что перед вашими дверями выстроится очередь стоматологов с креслами и чемоданчиками.
И то же самое вы сделаете в поисках парикмахера, мастера по ремонту обуви или любого другого специалиста.
Кроме специалиста по недвижимости.
Во имя всех святых! Разве ваша недвижимость вам меньше дорога, чем прическа, туфли или даже зубы?! Разве можно сравнить риски при продаже недвижимости с какой-то мифической «экономией» на хорошем специалисте?
Однако, с завидной периодичностью, в офисе звонит телефон. И один и тот же голос методично звонит сначала по городскому номеру, а потом – по всем мобильным и рассказывает каждому, кто берет трубку, о своей многострадальной квартире. Что он делает? Он тратит свои деньги и время. Почему? Да потому что ни один профессионал не помчится к человеку, не готовому к нормальным серьезным отношениям.
Да простят меня люди строгого воспитания за сравнение, но есть женщины, которые хотят познакомиться с мужчиной для серьезных отношений, а есть – «женщины с улицы Чака». И разница – огромна. Последние не выбирают. Они предлагаются всем подряд. Вот только нормальные мужчины забредают туда крайне редко. Как и нормальные маклеры на предложение «всем-всем-всем». На такое предложение к вам приедут «сутенеры от недвижимости», но никак не грамотный специалист.
Так что с самого начала подумайте о том, кому вы доверите продажу своей недвижимости.

Полезные советы. Как установить правильную цену?

Эти заметки написаны на основе личного 20-летнего опыта работы на рынке недвижимости в Латвии, как личного, так и всего коллектива компании EKOCENTRS.

За много лет через компанию прошли тысячи клиентов. А значит, мы сталкивались со множеством всевозможных случаев и казусов.
Конечно, каждый человек – индивидуальность. И каждая сделка имеет свои нюансы.
Но вот ошибки, которые допускают продавцы недвижимости, по большей части, типовые.
Я хочу поделиться с вами этой информацией, чтобы ваша сделка прошла макисмально гладко и безопасно.
Для удобства я разделила их по темам, относяшимся к разным этапам сделки.

1. Как установить правильную цену?

Понятно желание каждого продавца получить за свое имущество максимально возможную цену. Но обратите внимание, цена должна быть не просто задранной до потолка, но – возможной, то есть такой, которую действительно возможно получить.
Очень часто продавцы спрашивают:
- Для чего это нужно? Почему нельзя установить цену методом «тыка»?
Можно. Но только если вы располагаете неограниченным запасом времени. Или – если на рынке недвижимости такой бум, что первое попавшееся предложение отрывают с руками.
Если бума нет, а ваши обстоятельства таковы, что вам необходимо поторопиться со сделкой, то вопрос цены – приоритетен. Если вы, в надежде на дальнейшие «торги», выставите свою недвижимость по несуразно большой цене, то вы не дождетесь ни покупателей, ни торгов. Зато очень быстро наступит момент, когда ваша недвижимость «намозолит глаза» участникам рынка и вообще перестанет их интересовать.
И вы вынуждены будете, потеряв понапрасну время, снять ее с продажи на какой-то срок, чтобы покупатели, которых на рынке недвижимости Латвии, к сожалению, не бесконечное множество, восприняли бы ее, как новый, а не примелькавшийся объект.
Пример:

Недавно мы были вынуждены отказаться от одной сделки. Клиент – славная женщина, желала поменять свою небольшую, однокомнатную квартирку в центре на двухкомнатную в спальном районе. Да хорошо бы еще, чтобы с ремонтом. Да на втором этаже. Да чтобы вид из окна радовал. Да магазины и остановка – рядом были. Да... Перечень можно продолжить.
Но неплохо бы все-таки соизмерять желаемое с реальностью.
Я думаю, каждый знает хотя бы одну женщину, которая держит в шкафу платье с названием «когда я похудею». То есть платье как бы есть, но и одеть его, как бы в настоящий момент невозможно. Есть как бы желаемое состояние, которое как бы, возможно, когда-нибудь будет достигнуто.
Вот это самое «как бы» и не позволило успешно завершить сделку. Ибо на резонный довод о том, что цена однокомнатной квартиры никак не позволяет получить все желаемые опции «в одном флаконе», ответ звучал просто:
- Ну, мне за мою квартиру в 2007 году давали....
- Да, но в 2007 году и двушка в спальном районе стоила немало. Да и год сейчас 2013, а не 2007.
- Ну и что же, не колбасу ведь покупаем. Что-нибудь подвернется.
Вы, наверное, поняли. Невозможно продать одну квартиру по ценам 2007 года, а другую купить – по ценам 2013. Это – утопия. И даже если цена на квартиру в центре вырастет, то в то же самое время подрастут и цены на квартиры в спальных районах. Мечтать, конечно, не вредно. Но не соизмерять потребности с возможностями – губительно.

Да, все верно, бывают какие-то особые случаи неслыханного везения, когда люди выходят замуж за принцев или выигрывают сумасшедший куш в лотерею, но... Бывает это редко. И нужно либо иметь лотерейный билет, либо – внешность принцессы.
Так что цену лучше определять сразу.
Как можно определить, соответствует ли желаемая вами цена состоянию рынка? Самое простое действие – это зайти на сайт объявлений и посмотреть, а сколько хотят другие люди за аналогичные квартиры.
Но этого недостаточно.
И тому есть несколько причин.
Во-первых, вы видите не реальное положение дел, а – уровень пожеланий других продавцов. И если эти продавцы не профессионалы, то они тоже «желают», а значит, выдают желаемое за действительное. А во-вторых, вы же не знаете истинную цену о которой продавец и покупатель в итоге договорились. Значит, этот источник – недостоверен.
Что можно сделать?
Можно обратиться в Земельную книгу и, если у вас есть информация о конкретной сделке, поинтересоваться ценой продажи. Эта информация публичная и вы, заплатив небольшую пошлину, получите справку, в которой будет указана сумма сделки.
Можно также обратиться к профессиональному маклеру или оценщику, чтобы он оценил вашу квартиру. Это будет значительно проще и объективней, потому что профессионал во-первых, знает положение дел на рынке, во-вторых, относится к вашей недвижимости непредвзято, а значит – гораздо более объективно.
Если ответ вас не устроил, то можно пригласить еще одного эксперта и сравнить две оценки.
Важно! Приглашать надо профессионалов! Поинтересуйтесь, какой опыт у маклера, в какой компании он работает, какова репутация этой компании.

вторник, 14 ноября 2017 г.

Недвижимость. Проблемы и решения. Неотвеченные письма из банка


Новый закон о найме жилья

Министерство экономики продолжает проявлять повышенный интерес к гражданам, сдающим своё жильё. Этот интерес вылился в создание проекта закона «О найме жилых помещений». Данный проект ещё ждёт согласования в правительстве и утверждения Сеймом. А сейчас мы можем ознакомиться с основными постулатами этого документа.

1. Все договора найма будут в обязательном порядке регистрироваться в Земельной книге. Это позволит налогой службе оперативно взыскивать налоги со сданных помещений и контролировать рынок аренды.

2. Заверение договоров найма обещают сделать бесплатным.

3. Государство берёт на себя заботу о принудительном выселении квартиросъемщика, который не выполняет условия договора. Или не съезжает по окончании срока аренды объекта.

4. Договор найма впредь будет только срочным, т.е., ограниченным по времени. Этот пункт закона коснётся так же тех, кто имеет бесрочные договора аренды квартир и помещений. Закон разрешит заключать новый договор сроком не более, чем на 99 лет.

5. Владелец собственности не будет иметь право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Арендатор может прекратить действие договора, предупредив арендодателя за месяц.

6. В случае смерти арендатора договор прекращает своё действие. Этот договор не распостраняется на членов семьи умершего арендатора. Им придётся заключать новый или подтверждать прежний.

7. Запрещено менять величину аренды, если это не было прописано в договоре.

8. Несмотря на то, что закон находится в стадии обсуждения, все ранее заключённые договора должны быть занесены в Земельную книгу.

9. Если договор аренды был заключён давно и требуется заключить новый договор, а стороны не могу прийти к единому решению, то следует обратиться в суд. В этом случае суд ограничит действие нового договора в пределах десяти лет.

Основной удар от закона «О найме жилых помещений», получат жильцы денационализированных домов. Ведь законопроект отменяет бессрочные договора, заключённые на квартиры в советское время. И таких договоров согласно статистике более 15 000. Новые арендные договора владельцы зданий смогут заключать на 5 лет. Недовольных ожидает выселение с занимаемой площади.

Следует сказать, что все вопросы аренды нежилого фонда будут регулировать нормы Гражданского закона.

По мнению разработчиков законопроекта, он снизит уровень теневой экономики на рынке недвижимости. А так же позволит регулировать возникающие конфликты при помощи законодательных актов. Новый закон должен вступить в силу в 2019 году.



Статья подготовлена аналитическим отделом компании EKOCENTRS Ответственный Анатолий Кольцов

среда, 4 октября 2017 г.

Перепланировка. Сам себе архитектор.

Человек так устроен, что постоянно недоволен своим окружением и даже собственной внешностью. Кто-то правит свой облик радикальными пластическими операциями, кто-то в щадящем режиме при помощи косметики и одежды. А почему бы не корректировать, если это - ваше собственное тело? Впрочем, есть собственность, которая принадлежит вам, но перекраивать её по своему желанию запрещено. Это - ваша квартира.
Тема этого разговора: перепланировка.

Был недавно в Махачкале по делам нашего бывшего клиента. Но у риэлтеров, как известно, бывших клиентов не бывает. Впрочем, разговор не об этом, а о том, что в городе не соблюдаются никакие строительные нормы и директивы. Можно нарастить балкон на два метра в длину. Надстроить новый этаж над своей квартирой или пристроить новую комнату к существующему жилью. А потом соседи могут на твою комнату сверху пристроить свою. Одним словом, после знакомства с городом захотелось порадоваться, что мы в Латвии живём и работаем в правовом поле.
Вот о наших правилах перепланировок я и хочу поговорить.

По латвийскому законодательству любая перепланировка требует согласования в государственных и муниципальных инстанциях. А если квартира имеет историческую ценность или находится в здании, относящимся к культурному наследию, то требуется ещё разрешение Государственной инспекции по охране памятников культуры.
Не все знают, но перепланировка, это не только снесение стен между комнатами или возведение новых. Кстати, несущие стены трогать запрещено. Нарушение целостности этих стен ослабляет несущую способность сооружения и деформирует силовую схему здания. Для устройства арок или дверей в таких стенах необходимо делать инженерный проект, рассчитывать прочность усиливающих балок, а потом получать согласование в соответствующих инстанциях.

К перепланировке не относятся:
• Косметический ремонт.
• Установка навесных потолков.
• Демонтаж встроенных кладовок и антресолей.
• Замена ванной на душевую кабину.
• Установка дополнительных унитазов или биде.
• Перенос электроплиты.
• Замена радиаторов.
• Установка металлической входной двери.
• Замена окон.

К перепланировке относятся:
• Перенос ненесущих стен и возведение новых
• Перенос инженерных сетей.
• Установка санузла в жилой комнате.
Кстати, для подобной трансформации необходимо получить письменное согласие собственника нижерасположенной квартиры и согласовать переделку с рижским Центром здоровья и окружающей среды.
• Подключение электроплиты вместо газовой или наоборот.
В этом случае необходимо обращаться в газовое хозяйство.

Есть еще работы, меняющие облик фасада:
• Установка кондиционеров на наружную стену.
• Застекление балконов и лоджий.
Поскольку фасад любого дома является общедомовой собственностью, то перед началом работ вам необходимо получить согласие собственников – владельцев других квартир.

Жильцы, которые делают перепланировку без согласования, закладывают под свою собственность мину замедленного действия. Взять кредит под это жильё будет невозможно.
Да и продать затруднительно. Потому что, если человек купил квартиру с незаконной перепланировкой, то ответственность за данное действие переходит уже на него. Как правило, люди не хотят вместе с квартирой приобретать проблемы будущего времени.
У вашей квартиры есть свой паспорт - инвентаризационный план. И, как и в случае с человеческим паспортом, внешность должна соответствовать документу. Если выяснится, что ваше жилище не совпадает с инвентаризационным планом, то кары небесные в виде штрафов не заставят себя ждать. А за резолюцией «незаконное строительство» последует неизбежная процедура легализации народного творчества. Впрочем, если это «творчество» не вписывается в строительные нормативы, то легализовать уже не получится. Придётся возвращать первоначальную невинность.

В Латвии существуют два варианта перепланировки, требующие согласования: перестройка (восстановление) и облегченная реновация. Согласно латвийским нормативным документам эти термины трактуются так:

Упрощённая реновация - это строительные работы, которые не затрагивают несущие конструкции, общие инженерные коммуникации и помещения общего пользования. К ним относятся, например, объединение санузла с ванной комнатой, перенос или возведение межкомнатных стен. Разрешения на подобные работы имеют упрощённую форму. По их завершении необходимо сдавать объект в эксплуатацию.

Перестройка - это строительство или ремонт, в том числе капитальный, при котором меняются изношенные несущие конструкции, и производится функциональное и техническое улучшение постройки. А так же все изменения, касающиеся несущих стен.

Итак, если вы не планируете затрагивать несущие стены, то вам следует взять в Строительной управе специальный бланк – карту упрощённой реновации.
Для этого в Стройуправе необходимо заполнить специальную форму.
Перечислить в ней все изменения, которые вы планируете сделать в квартире и приложить план перепланировки. Потом к этому документу прикладывается инвентаризационный план и копия документа, подтверждающего вашу собственность. И вся эта папка возвращается в Стройуправу для вынесения окончательного вердикта. В течение двух недель вы получите ответ. В случае отказа, вам обязательно укажут причину такого решения.
После завершения работ по реновации необходимо сообщить об этом в Строительную управу.

Если ваша неуёмная жажда перемен обращена на фасад или несущие конструкции, то бланком от Стройуправы не обойтись. Потребуется полноценный проект.
Обязательным условием является получение согласия всех жильцов, если дом является общей собственностью. Или 51%, если дом представляет совокупность собственности на отдельные квартиры.
Затем в Стройуправу подаётся заявка на проведение работ и на составление проекта. Для каждого вида строительного вмешательства это будет свой проект. А также требуется подготовить инвентаризационный план квартиры и документы, подтверждающие право собственности на объект, обречённый на перестройку.
На основании полученных документов Стройуправа выдаст разрешение на строительство, которое на самом деле является архитектурно-проектировочным заданием. В нем перечислены этапы, которые необходимо пройти перед тем, как приступать к работе. Это, например, согласование с Государственной инспекцией по охране памятников культуры, если дом имеет историческую ценность. И прочие задания.
Если все вопросы улажены, то документы сдаются в Стройуправу, которая сверяется со списком сделанного, и если у неё нет претензий, то вы получаете отметку о том, что проектные работы выполнены. Затем называются условия для перехода на окончательный этап.
Когда со всеми нюансами покончено, Строительная управа делает отметку на разрешении на строительство о том, что все требования выполнены. После этого одобренные действия по перестройке становятся легальными.
Следует уточнить, что все специалисты, с которыми вы собираетесь работать, должны быть сертифицированными.
По окончании работ объект следует сдать в эксплуатацию и заказать новое инвентаризационное дело, в котором будет отражено новое лицо вашей перестройки.

Статья подготовлена аналитическим отделом компании EKOCENTRS Ответственный Анатолий Кольцов

вторник, 26 сентября 2017 г.

Недвижимость. Проблемы и решения. Дача и внебрачные дети


вторник, 19 сентября 2017 г.

Недвижимость. Проблемы и решения. Страшное, опасное письмо


вторник, 12 сентября 2017 г.

Недвижимость. Проблемы и решения. Жадность


вторник, 5 сентября 2017 г.

Недвижимость. Проблемы и решения. История о том, как бизнесмена развели


среда, 30 августа 2017 г.

Страхование квартиры

Мы часто слышим призывы о помощи тех, чье жилье пострадало. Почему стоит подумать о приобретении страхового полиса?

Страхование позволяет избежать ситуаций, когда нужно просить финансовую помощь у людей, в случае, если жилье сгорело или как-то иначе пострадало. Страхование дает нам ощущение безопасности, это то, на что мы можем положиться в случае, когда нужно восстановить свою недвижимость после страхового случая. Затраты на ремонт всегда высокие. Покрытие по страхованию больше, но это не значит, что полис дорого стоит. В качестве примера могу привести случай, когда в одном из городов Латвии случилось несчастье – из-за непрофессиональной замены кровельного покрытия, сгорел весь верхний этаж жилого дома. И только одна квартира была застрахована… По закону, самоуправление не имеет права вкладывать средства в восстановление или ремонт частной собственности. Что делать в таких случаях? Если бы владельцы квартир застраховали свою недвижимость, то начать новую жизнь после трагедии было бы намного легче.

Что именно страхуется?

Полис страхования недвижимого имущества покрывает ущерб, причиненный конструктивным элементам (окна, двери, стены, крыша) и ремонт помещений. Я советую страховать еще и имущество, которое находится внутри собственности – мебель, бытовую технику, велосипеды, одежду и другое. Страхование имущества покрывает расходы и в случаях, если, например, у вас украли велосипед или мобильный телефон за пределами застрахованного имущества. В таких случаях потребуется справка из полиции, подтверждающая факт ограбления. В третьих, я рекомендую приобретать и полис гражданско-правового страхования, который освободит вас от дополнительных затрат в случае, если в результате аварии водопровода внутри вашей квартиры, пострадала не только ваша собственность, но и соседская. В таком случае страховая компания покроет расходы на ремонт и вашей, и соседской квартиры. А если же затопленная вами квартира была застрахована, а у вас нет полиса страхования гражданско-правовой ответственности, тогда страховщик может взыскать с вас средства, потраченные на ремонт соседской квартиры.

Сколько стоит такой пакет полисов?

Квартира, площадью 50 квадратных метров, со страхованием имущества и гражданско-правовой ответственности – примерно 66 евро в год. Конечно, цена может измениться, это зависит от ряда факторов - площади, самориска, на какие суммы страхуется…. Те, кто живет на пятом этаже, должны рассчитывать, что полис гражданско-правовой ответственности будет дороже, чем у соседа на первом этаже, так как есть риск причинить ущерб всем нижним этажам. Если намерены застраховать собственность в деревянном доме, полис будет дороже – в деревянном доме риск пожара выше. Один из факторов, от которых зависит размер премии за полис – это самориск, то есть сумма, которую страховщик не покрывает. Например, квартира пострадала от прорыва радиатора, вылился теплоноситель. Стоимость ремонта – 500 евро, самориск – 100, значит, компенсация, которая вам полагается – 400 евро.

Разве это дорого, по сравнению с тем, сколько стоит ремонт после страхового случая? Платить за полис можно по частям, разделить вплоть на 12 платежей. Однозначно, это куда дешевле, чем самому платить за ремонт. Хочу также отметить, что страхуется восстановительная стоимость, а не рыночная. Полис на квартиру в 602-й серии в Даугавпилсе будет таким же, как и для такой же квартиры в Риге.


Еще я призываю подумать о страховании от несчастного случая, что станет не только поддержкой в результате мелких и крупных травм, но и при тяжелых травмах или летальном исходе, поможет вашим наследникам решить вопрос с кредитами, если таковые имеются.

Самые популярные причины заявок на получение возмещения?

Чаще всего это повреждения, причиненные водой или же пожар.

В каких случаях страховая компания может отказать в выплате компенсации?

Одна из причин – если имущество эксплуатировалось в несоответствии с законами и нормативами. Если строительные нормативы предписывают, что отопительная система должна быть сдана в эксплуатацию, а хозяин этого не сделал, взорвался котел, то страховщик может отказаться покрывать ущерб. Поэтому нужно соблюдать законы, о которых больше можно узнать в муниципальных строительных управлениях. Среди причин может быть и предумышленные действия – если разведете гриль посреди кухни и случится пожар, это не тот случай, когда можно просить компенсацию – причина пожара в грубом нарушении правил пожарной безопасности. Но случай, когда прорвало шланг у стиральной машины, это вполне страховой случай – такие происшествия невозможно предвидеть. Такое случается даже с новой техникой.

Как выбрать компанию, в которой приобрести полис?

В Латвии достаточно много страховых компаний. Клиент может или сам ознакомиться с предложениями, или обратиться к страховому брокеру или агенту, которые помогут найти вариант, подходящий именно вам. Не стоит стесняться задавать вопросы – мы не может отгадать, какие вопросы вам больше всего интересуют.

Илона Озолиня

вторник, 29 августа 2017 г.

Недвижимость. Проблемы и решения. История о том, как брат спустил на сестру собаку


понедельник, 28 августа 2017 г.

Вопросы по аренде жилья

1.Зачем оформлять договор аренды, если без него съем квартиры дешевле?

Ошибочное представление, что наличие договора между квартиросъемщиком и арендодателем, зарегистрированного в СГД, делает аренду квартиры дороже. Цены на рынке недвижимости диктует спрос и предложение. А вот наличие письменного соглашения избавит обе стороны от возможных проблем в будущем, в том числе в случае расторжения контракта.

В договоре можно прописать разные нюансы. Как правила указываются даты погашения коммунальных счетов и оплаты аренды, размер гарантийной суммы, и на что она может быть потрачена в случае расторжения договора - пойдет на оплату коммунальных, издержек, связанных с причиненным ущербом (допустим, нужно переклеить обои), или будет возвращена. Можно указать кто – арендодатель или квартиросъемщик - будет платить налог на недвижимость, расходы на аварийные ремонты, погашать непредвиденные траты. Например, на собрании собственники квартир решат в пользу реновации многоквартирного дома, встанет вопрос: кто будет оплачивать ежемесячный взнос на этот ремонт.

К договору обычно прилагается акт сдачи-приемки с перечнем предметов, находящихся в доме. Иногда пересчитывается все, вплоть до вилок и ложек. Желательно делать фото- и видеофиксацию состояния квартиры, показания счетчиков.

2.Можно ли делегировать квартиросъемщику право представлять интересы хозяина жилья на собраниях дома?

Нередки случаи, когда квартиру а длительный срок сдает человек, проживающий за рубежом. Если собственник квартиры не принимает участие в собраниях дома, то его голос всегда будет учтен, как голос «против». Если таких собственников, не проживающих в своих квартирах и не интересующихся судьбой дома, много, то очень часто тормозятся все важные процессы, которые должны проходить в доме – капитальные и косметические ремонты, облагораживание территории. Даже металлическую дверь с кодовым замком без решения большинства не поставить. Арендаторы права голоса на собрании собственников квартир, где решаются порой очень важные вопросы, не имеют. Если в доме проживает очень много арендаторов, то при голосовании по важным позициям, например, поменять водопровод или протекающую крышу, сделать косметический ремонт подъезды или крыльца, невозможно набрать кворум.

Хозяин квартиры, если желает, может делегировать свое право на участие в собрании дома арендатору. Только это право должно быть закреплено нотариально. Причем желательно очень четко указать, какие конкретно полномочия будут у квартиросъемщика. Более надежно доверенность составить все же на родственников или других близких людей, которые смогут посещать общие собрания дома.

3.На что обратить внимание, когда ищешь квартиру или квартиранта?

В большинстве европейских стран и в США, человек не сможет просто так снять квартиру, если не предоставит о себе резюме. Арендодатель попросит предъявить справку с работы о доходе, выписку со счета и рекомендации предыдущих арендодателей. У нас таких жестких требований нет, но меры предосторожности соблюсти будет не лишним. Документы, удостоверяющие личность нужно потребовать обеим сторонам. Потому что нечестными бывают как арендаторы, так и арендодатели. Можно «попасть» на такой вариант, который называется субаренда, когда квартиру пересдает тот, кто уже взял ее в аренду. Поэтому, любого, кто представляется хозяином квартиры, лучше проверить в Земельной книге, действительно ли он таковым является. Эта процедура платная, зато надежно защитит от обмана.

Нечестных квартиросъемщиков поможет вывести на чистую воду договор. Если вы не хотите, чтобы в вашей квартире вместо одинокой молодой женщины проживал целый табор, или старушка с 15-ю котами, то нужно в соглашении так и прописать: кому и на сколько человек вы сдаете жилье. Можно ли держать в квартире животных, курить, как часто делать уборку. В свою очередь квартиросъемщик может установить, что хозяин будет проверять свое жилье не чаще раза в месяц или даже квартал, дабы уберечь себя от прихода незваных «гостей» в неурочное время.

Можно обратиться в серьезные риэлтерские конторы, которые знают, как проверить и ту, и другую сторону.

Тем, кто ищет квартиру, нелишне будет поговорить с соседями, узнать, кто до этого жил в квартире, кто вообще живет в доме. Важно узнать, какое домоуправление обслуживает дом, какие счета за отопление зимой, есть ли дополнительные платежи по ремонту дома и.т.д. Бывают случаи, когда дом обслуживает общество жильцов и, например, жильцы самостоятельно убирают двор и подъезд, в определенное время дня встречают машину для вывоза мусора, дежурят.

4.Кто должен оплачивать коммунальные счета?

Все зависит от того, как договорились стороны. Надежнее, чтобы это делал владелец квартиры. Однако в таком случае, квартиросъемщику должны быть доступны для просмотра счета, должна быть возможность снимать показания счетчиков. Если арендатор самостоятельно платит по коммунальным счетам, то стороны должны договориться, как он будет отчитываться в проведенных платежах, и как арендодатель сможет проверить клиента на честность.

Лучше все договоры с коммунальными компаниями и домоуправлением (не всегда возможно!) перезаключить непосредственно на арендатора.

Очень часто споры возникают из-за того, должен ли арендатор платить за последний месяц проживания, если в момент заезда в квартиру он внес гарантийный платеж. Этот момент желательно также изначально прописать в договоре.

5.Как решить денежную спорную ситуацию?

«Я длительное время платила по платежам вслепую. Хозяйка мне называла сумму, а я оплачивала ее плюс платила за аренду. Однажды узнала, что у соседей суммы куда меньше. Попросила хозяйку квартиры предъявить все счета, что я оплатила. Вместо этого, вернувшись с работы, обнаружила, что в двери, где я проживаю, сменили замок. И я не могу туда попасть, даже чтобы забрать свои вещи. Обратилась в полицию, но так как у нас не было договора, проблема решалась долго», - рассказала Илона И.

В свою очередь еще одна пострадавшая от аренды поделилась: «Переехала жить в другое государство, а свой дом сдавала знакомым. Неожиданно они вынуждены были съехать. С платежами проблем не было, но вернувшись к себе домой обнаружила, что квартиранты съезжая в зимнее время года забыли включить автономную систему отопления. Ударили холода и все трубы замерзли и полопались, случился потоп. Все расходы, связанные с ремонтом, пришлось погашать мне».

В ситуации с обманом попадают как арендаторы, так и арендодатели. Например, в законодательстве сказано, что при наличии договора об аренде, квартиросъемщика выселить из жилья, даже если он не платит, практически невозможно. Только через суд.

Судебное разбирательство может длиться годами. Чтобы не трепать друг другу нервы, нужно очень правильно составлять договор. Причем лучше не полагаться на типовое соглашение, а один раз обратиться к юристу и составить индивидуальный контракт, соответствующий конкретной ситуации с недвижимостью.

Вообще, если хоть одна сторона противится заключить договор – это уже должно настораживать.

Виталий Денисов

вторник, 22 августа 2017 г.

Недвижимость. Проблемы и решения. Дедушка


четверг, 17 августа 2017 г.

У нас новости!

Во-первых, мы выросли: 8 августа агентству недвижимости EKOCENTRS исполнилось 19 лет!!!
Вот мы настолько уже взрослые.

Во-вторых, в свой день рождения мы переехали в новый офис.
Теперь нас можно найти в «Barons Kvartāls» по адресу Cēsu iela 31, k.3, 7. ieeja, 4. stāvs, 426 kab.
Телефон мобильный 22 304 755
Телефон рабочий скоро будет тот же: 67 280 080.

Мы с радостью ждем всех наших друзей, старых и новых клиентов каждый рабочий день с 10 до 18 час.

И по случаю дня рождения до 8 сентября 2017 года агентство недвижимости EKOCENTRS каждому гостю дарит подарок: справочник по сделкам с недвижимостью «Точка отсчета»!

Приходите скорей!!!!

Мы можем помочь вам:
• купить,
• продать,
• снять,
• сдать любую недвижимость;
• составить все необходимые договоры;
• разработать стратегию сделки так, чтобы она полностью отвечала вашим интересам;
• проконтролировать ход сделки от начала до полного завершения;
• провести переговоры и достичь согласия, если стороны сделки зашли в тупик;
• проконсультировать по вопросам, связанным с налогом на недвижимость,
• помочь с банковским кредитованием и многое другое.

Звоните прямо сейчас: 22 304 755!

вторник, 1 августа 2017 г.

Недвижимость. Проблемы и решения. Поиски пропавшего мужа


вторник, 25 июля 2017 г.

Недвижимость. Проблемы и решения. Муж и жена далеко не всегда "одна сатана"


четверг, 20 июля 2017 г.

Что влияет на стоимость недвижимости?

Главное, что влияет на стоимость недвижимости — это ее местонахождение: уровень цен в разных регионах, городах и районах существенно отличается. Однако есть и еще ряд причин, по которым один объект дороже другого, хотя находятся они по соседству.


Как происходит процесс оценки?
Обычно оценка необходима, чтобы получить ипотечный кредит, однако она может пригодиться и в том случае, если вы планируете приобрести имущество за собственные средства — это позволяет понять, насколько адекватна цена, которую просит продавец, а также обратить внимание на плюсы и минусы объекта; самому их не всегда легко заметить.
Чтобы заказать оценку недвижимости, сначала необходимо связаться с оценочной компанией. В условленное время, одинаково удобное для обеих сторон, оценщик посетит объект, чтобы осмотреть его, сфотографировать и изучить документацию.


Как скоро будет готова оценка?
Продолжительность осмотра зависит от сложности объекта — в случае с типовой квартирой оценщику может быть достаточно 10 минут, а оценка просторного особняка может занять дольше времени.
Самая большая работа начинается после осмотра объекта, когда оценщику нужно проанализировать предложения недвижимости в соответствующем регионе и обобщить данные о произошедших сделках. Из общего числа сделок отбираются как минимум три, схожие с оцениваемым объектом по ряду условий: местонахождене недвижимости, ее площадь и состояние.
Обычно оценка готова в течение недели. Можно заказать ее также в течение нескольких дней, но тогда надо считаться большими расходами. В результате вы получаете заключение эксперта на 25-35 страницах, в котором будет отражена информация, полученная в Земельной книге, Стройуправе и Государственной земельной службе, перечислены позитивные и негативные факторы, влияющие на стоимость недвижимости, проведен анализ ситуации на рынке, описаны схожие объекты, использованные при оценке, также будет объяснено, какие расчеты проводились в процессе оценки.


Что влияет на стоимость недвижимости?
Существенную роль играет состояние недвижимости — используемые в отделке материалы и их износ. Приобретая имущество в технически среднем состоянии необходимо считаться с дополнительными финансовыми вложениями в благоустройство. Важны и удобства — печное отопление или туалет в помещениях общего пользования влияют на стоимость имущества негативно.
На определение рыночной стоимость влияет состояние не только квартиры, но и всего дома — например, если жильцы решили утеплить многоквартирное типовое здание, то стоимость квартир в нем возрастает. Оценщик выяснит, из каких материалов построено здание — дерева, кирпича или других, узнает, проводились ли в течение последних десяти лет реновация или серьезные ремонты.
Очень важна инфраструктура — если просторное и ухоженное жилье находится посреди леса и добраться до него можно только по грунтовке, в плане стоимости такой объект может быть приравнен к гораздо более невзрачному жилищу, расположенному в месте c удобным доступом для автомобилей и общественного транспорта.


Этаж имеет значение
Хотя есть люди, желающие жить именно на первом этаже, при оценке имущества в многоквартирном доме стоимость квартир на первом этаже обычно значительно ниже, чем на верхних этажах. Правда, иногда дешевле могут быть и квартиры, находящиеся на последнем этаже в здании без лифта.


Ванна, душ или сауна?
При оценке не принимается в расчет, что установлено в ванной комнате — душевая кабинка или ванна, это скорее дело вкуса (другое дело, что покупатель сам должен проверить, достаточно ли вообще в помещении места для установки ванны). А вот наличие сауны, несомненно, увеличивает стоимость квартиры: в новых квартирах люди к такому удобству может уже и привыкли, но в старых домах это скорее исключение, чем что-то обыденное.


Где парковать авто и хранить вещи?
Конкретное парковочное место — всегда большой плюс, и это может серьезно повлиять на цену квартиры, особенно, если она находится в районе, где со стоянкой проблемы. Дополнительно стоимость недвижимости увеличивают и помещения для хранения вещей, например, на подземной автостоянке или в подвале.


Солнечный счет и зелень за окном
В квартире имеет значение и то, она расположено относительно естественного источника света — особенно с учетом того, что мы живем в северных широтах, где солнечного света часто не хватает. Разумеется, покупатели отдают предпочтение светлым квартирам и тому, какой вид открывается из окна — приятнее видеть парк и зеленые насаждения, чем улицу или другие дома. Правда, при оценке этот аспект не играет большой роли — в одном и том же доме цены на квартиры на будут существенно отличаться, если в одной из них днем светит солнце, а в другой тень. Это скорее фактор, который нужно учитывать, отправляясь осматривать квартиру — лучше делать это днем, а не вечером, когда уже стемнело и трудно оценить, действительно ли жилье такое светлое, как обещает продавец.


Эмоции не в счет
Люди часто недоумевают, почему эксперт установил более низкую цену недвижимости, чем они ожидали. Оценщики не принимают во внимание субъективную эмоциональную оценку, которую обычно видит заказчик оценки (например, хорошие соседи или потенциал имуществе при условии его капитального ремонта). Также мерилом на самом деле не могут служить цены на порталах объявлений — часто имущество в конце концов продается за меньшую цену, чем продавец первоначально указал в объявлении.

Линда Эзеркална

Недвижимость на стадии строительства

Квартира в еще только строящемся доме может казаться выгодным вложением — цена обычно ниже, чем в уже готовом проекте, и девелопер предлагает различные преимущества. Как указывают эксперты по недвижимости, такая покупка может нести в себе как возможности, так и риски.
Возможности
Покупатель может влиять на конечный результат
Приобретая квартиру в доме на стадии строительства, можно вносить изменения в планировку квартиры, менять расположение комнат и стен — если только это возможно, пожелания будущего владельца принимаются во внимание. Нередко девелопер предлагает и внутреннюю отделку в соответствии со вкусом и требованиями покупателя. Это значит, что самому думать ни о чем не придется — вы сможете заселиться в полностью готовое жилье.


Экономичная отопительная система
Один из сегодняшних приоритетов — это энергоэффективность здания, а в новых домах иногда делают еще один шаг вперед, устанавливая системы отопления и подогрева воды, которые задействуются с помощью альтернативной энергии, например, земляной насос. Если такой вид отопительной системы запланирован для жилища, которое вы присмотрели, вы можете рассчитывать на существенную экономию при оплате ежемесячных счетов за коммунальные услуги.


Соседи с похожим образом жизни
Каждый новый проект привлекает свой круг потенциальных жильцов — один гарантирует динамичную жизнь в центре города, другой предлагает вид на лес, водоем поблизости и покой, сравнимый с сельским; третий предоставляет возможность жизнь в популярном городском квартале в историческом доме после реновации, в здании с аутентичными элементами и современными технологическими решениями. Скорее всего, и соседями у вас окажутся люди с похожими приоритетами и требованиями к жизни. К примеру, рядные дома на окраине города наверняка больше приглянутся семьям с детьми и домашними животными — чтобы был свежий воздух и зеленый газон, и одновременно — центр города в 15-ти минутах езды.


Новейшие технологические решения
Планируя новые проекты, ответственные девелоперы обычно думают об удобстве и хорошем самочувствии жильцов, поэтому в новых проектах начинают появляться самые современные технологические решения, такие, как система «умного дома», позволяющие с помощью продвинутых устройств дистанционно регулировать, например, отопительное оборудование или температуру в сауне. За безопасность здания нередко отвечают новейшие интегрированные охранные системы и камеры видеонаблюдения. Вдобавок, даже трехэтажные дома теперь зачастую оборудуются лифтами.


Риски
Наобещать можно много, а как с реализацией?
После того как ознакомитесь с проектом и зададите девелоперу вопросы, попросите все обещания оформить в письменном виде. Иначе может оказаться, что у дома не будет обещанного освещения, а удобные подъездные дороги и детская игровая площадка так и не будут построены. Все важные для вас аспекты и обещания девелопера должны быть прописаны в договоре.


Сюрпризы детального планирования
Прежде чем покупать жилье, не забудьте ознакомиться с детальным планированием района. Так вы будете уверены в том, что нынешний вид на зеленую лужайку сохранится и через пять лет, что возле вашего дома не проложат новое шоссе, а на месте парковки появится многоэтажное офисное здание. Изучите также историю места — возможно, новый проект начали строить еще десять лет назад, но он не был соответствующим образом законсервирован, чтобы обеспечить качественный результат.
Дела, которые нельзя пускать на самотёк
Проделайте подготовительную работу и соберите информацию о девелопере, генподрядчике строительных работ или маклере — сегодня порой достаточно пары кликов в интернете, чтобы узнать отзывы. Можете обратиться к кому-нибудь, кто живет в проекте, уже реализованном девелопером — так вы получите ценные сведения, например, по вопросам обслуживания жилья, поскольку им нередко занимается сам девелопер. Если у вас возникли подозрения, чтобы продавец или строители не выполняют взятые на себя обязательства, вас защитит правильно составленный договор, и есть смысл договориться с надзирающим за строительством или юристом, который будет следить за выполнением соглашения.


Линда Эзеркална