четверг, 20 июля 2017 г.

Что влияет на стоимость недвижимости?

Главное, что влияет на стоимость недвижимости — это ее местонахождение: уровень цен в разных регионах, городах и районах существенно отличается. Однако есть и еще ряд причин, по которым один объект дороже другого, хотя находятся они по соседству.


Как происходит процесс оценки?
Обычно оценка необходима, чтобы получить ипотечный кредит, однако она может пригодиться и в том случае, если вы планируете приобрести имущество за собственные средства — это позволяет понять, насколько адекватна цена, которую просит продавец, а также обратить внимание на плюсы и минусы объекта; самому их не всегда легко заметить.
Чтобы заказать оценку недвижимости, сначала необходимо связаться с оценочной компанией. В условленное время, одинаково удобное для обеих сторон, оценщик посетит объект, чтобы осмотреть его, сфотографировать и изучить документацию.


Как скоро будет готова оценка?
Продолжительность осмотра зависит от сложности объекта — в случае с типовой квартирой оценщику может быть достаточно 10 минут, а оценка просторного особняка может занять дольше времени.
Самая большая работа начинается после осмотра объекта, когда оценщику нужно проанализировать предложения недвижимости в соответствующем регионе и обобщить данные о произошедших сделках. Из общего числа сделок отбираются как минимум три, схожие с оцениваемым объектом по ряду условий: местонахождене недвижимости, ее площадь и состояние.
Обычно оценка готова в течение недели. Можно заказать ее также в течение нескольких дней, но тогда надо считаться большими расходами. В результате вы получаете заключение эксперта на 25-35 страницах, в котором будет отражена информация, полученная в Земельной книге, Стройуправе и Государственной земельной службе, перечислены позитивные и негативные факторы, влияющие на стоимость недвижимости, проведен анализ ситуации на рынке, описаны схожие объекты, использованные при оценке, также будет объяснено, какие расчеты проводились в процессе оценки.


Что влияет на стоимость недвижимости?
Существенную роль играет состояние недвижимости — используемые в отделке материалы и их износ. Приобретая имущество в технически среднем состоянии необходимо считаться с дополнительными финансовыми вложениями в благоустройство. Важны и удобства — печное отопление или туалет в помещениях общего пользования влияют на стоимость имущества негативно.
На определение рыночной стоимость влияет состояние не только квартиры, но и всего дома — например, если жильцы решили утеплить многоквартирное типовое здание, то стоимость квартир в нем возрастает. Оценщик выяснит, из каких материалов построено здание — дерева, кирпича или других, узнает, проводились ли в течение последних десяти лет реновация или серьезные ремонты.
Очень важна инфраструктура — если просторное и ухоженное жилье находится посреди леса и добраться до него можно только по грунтовке, в плане стоимости такой объект может быть приравнен к гораздо более невзрачному жилищу, расположенному в месте c удобным доступом для автомобилей и общественного транспорта.


Этаж имеет значение
Хотя есть люди, желающие жить именно на первом этаже, при оценке имущества в многоквартирном доме стоимость квартир на первом этаже обычно значительно ниже, чем на верхних этажах. Правда, иногда дешевле могут быть и квартиры, находящиеся на последнем этаже в здании без лифта.


Ванна, душ или сауна?
При оценке не принимается в расчет, что установлено в ванной комнате — душевая кабинка или ванна, это скорее дело вкуса (другое дело, что покупатель сам должен проверить, достаточно ли вообще в помещении места для установки ванны). А вот наличие сауны, несомненно, увеличивает стоимость квартиры: в новых квартирах люди к такому удобству может уже и привыкли, но в старых домах это скорее исключение, чем что-то обыденное.


Где парковать авто и хранить вещи?
Конкретное парковочное место — всегда большой плюс, и это может серьезно повлиять на цену квартиры, особенно, если она находится в районе, где со стоянкой проблемы. Дополнительно стоимость недвижимости увеличивают и помещения для хранения вещей, например, на подземной автостоянке или в подвале.


Солнечный счет и зелень за окном
В квартире имеет значение и то, она расположено относительно естественного источника света — особенно с учетом того, что мы живем в северных широтах, где солнечного света часто не хватает. Разумеется, покупатели отдают предпочтение светлым квартирам и тому, какой вид открывается из окна — приятнее видеть парк и зеленые насаждения, чем улицу или другие дома. Правда, при оценке этот аспект не играет большой роли — в одном и том же доме цены на квартиры на будут существенно отличаться, если в одной из них днем светит солнце, а в другой тень. Это скорее фактор, который нужно учитывать, отправляясь осматривать квартиру — лучше делать это днем, а не вечером, когда уже стемнело и трудно оценить, действительно ли жилье такое светлое, как обещает продавец.


Эмоции не в счет
Люди часто недоумевают, почему эксперт установил более низкую цену недвижимости, чем они ожидали. Оценщики не принимают во внимание субъективную эмоциональную оценку, которую обычно видит заказчик оценки (например, хорошие соседи или потенциал имуществе при условии его капитального ремонта). Также мерилом на самом деле не могут служить цены на порталах объявлений — часто имущество в конце концов продается за меньшую цену, чем продавец первоначально указал в объявлении.

Линда Эзеркална

Недвижимость на стадии строительства

Квартира в еще только строящемся доме может казаться выгодным вложением — цена обычно ниже, чем в уже готовом проекте, и девелопер предлагает различные преимущества. Как указывают эксперты по недвижимости, такая покупка может нести в себе как возможности, так и риски.
Возможности
Покупатель может влиять на конечный результат
Приобретая квартиру в доме на стадии строительства, можно вносить изменения в планировку квартиры, менять расположение комнат и стен — если только это возможно, пожелания будущего владельца принимаются во внимание. Нередко девелопер предлагает и внутреннюю отделку в соответствии со вкусом и требованиями покупателя. Это значит, что самому думать ни о чем не придется — вы сможете заселиться в полностью готовое жилье.


Экономичная отопительная система
Один из сегодняшних приоритетов — это энергоэффективность здания, а в новых домах иногда делают еще один шаг вперед, устанавливая системы отопления и подогрева воды, которые задействуются с помощью альтернативной энергии, например, земляной насос. Если такой вид отопительной системы запланирован для жилища, которое вы присмотрели, вы можете рассчитывать на существенную экономию при оплате ежемесячных счетов за коммунальные услуги.


Соседи с похожим образом жизни
Каждый новый проект привлекает свой круг потенциальных жильцов — один гарантирует динамичную жизнь в центре города, другой предлагает вид на лес, водоем поблизости и покой, сравнимый с сельским; третий предоставляет возможность жизнь в популярном городском квартале в историческом доме после реновации, в здании с аутентичными элементами и современными технологическими решениями. Скорее всего, и соседями у вас окажутся люди с похожими приоритетами и требованиями к жизни. К примеру, рядные дома на окраине города наверняка больше приглянутся семьям с детьми и домашними животными — чтобы был свежий воздух и зеленый газон, и одновременно — центр города в 15-ти минутах езды.


Новейшие технологические решения
Планируя новые проекты, ответственные девелоперы обычно думают об удобстве и хорошем самочувствии жильцов, поэтому в новых проектах начинают появляться самые современные технологические решения, такие, как система «умного дома», позволяющие с помощью продвинутых устройств дистанционно регулировать, например, отопительное оборудование или температуру в сауне. За безопасность здания нередко отвечают новейшие интегрированные охранные системы и камеры видеонаблюдения. Вдобавок, даже трехэтажные дома теперь зачастую оборудуются лифтами.


Риски
Наобещать можно много, а как с реализацией?
После того как ознакомитесь с проектом и зададите девелоперу вопросы, попросите все обещания оформить в письменном виде. Иначе может оказаться, что у дома не будет обещанного освещения, а удобные подъездные дороги и детская игровая площадка так и не будут построены. Все важные для вас аспекты и обещания девелопера должны быть прописаны в договоре.


Сюрпризы детального планирования
Прежде чем покупать жилье, не забудьте ознакомиться с детальным планированием района. Так вы будете уверены в том, что нынешний вид на зеленую лужайку сохранится и через пять лет, что возле вашего дома не проложат новое шоссе, а на месте парковки появится многоэтажное офисное здание. Изучите также историю места — возможно, новый проект начали строить еще десять лет назад, но он не был соответствующим образом законсервирован, чтобы обеспечить качественный результат.
Дела, которые нельзя пускать на самотёк
Проделайте подготовительную работу и соберите информацию о девелопере, генподрядчике строительных работ или маклере — сегодня порой достаточно пары кликов в интернете, чтобы узнать отзывы. Можете обратиться к кому-нибудь, кто живет в проекте, уже реализованном девелопером — так вы получите ценные сведения, например, по вопросам обслуживания жилья, поскольку им нередко занимается сам девелопер. Если у вас возникли подозрения, чтобы продавец или строители не выполняют взятые на себя обязательства, вас защитит правильно составленный договор, и есть смысл договориться с надзирающим за строительством или юристом, который будет следить за выполнением соглашения.


Линда Эзеркална

Шесть шагов до нового дома

Если принято такое важное решение, как приобретение собственного дома или квартиры, каждому из нас хотелось бы вложить деньги и время в такое жилье, которое смело можно было бы назвать дворцом своей мечты.
Чтобы облегчить этот этап, мы предлагаем вам шесть шагов, или советов, какие юридические, финансовые и даже политические или касающиеся окружающей среды аспекты следует учитывать — если вы еще только думаете о дороге в свой новый дом или если вы уже находитесь в процессе покупки.

Неудобные отягощения
Когда после долгих поисков вы находите для своей семьи идеальный дом, планируете оформлять ипотечный кредит и уже готовы заключить сделку с продавцом, вдруг оказывается, что нужно решить еще множество вопросов, о которых большинство зачастую даже не задумываются.
Приобретая жилье, первым делом нужно выяснить, нет ли на относящемуся к нему участке земли каких-либо отягощений. Сначала узнайте, находится ли земля в собственности. Возможно, она сдана в аренду на 99 лет. Если это так, то уже через несколько лет владелец земли может значительно повысить арендную плату за землю, и это может существенно повлиять на размер общих выплат за содержание жилья.
Покупая землю, важно также выяснить, разрешено ли на купленной земле вести строительство, и какое именно — то, что на участке построен жилой дом, еще не значит, что вы сможете возвести рядом баню, хозяйственное строение или гостевой домик. Случается так, что запреты могут быть связаны и с самим домом — например, его нельзя перестраивать или даже ремонтировать. Подобную информацию вам могут предоставить в местном самоуправлении, Земельной книге или в Государственной земельной службе.
Не менее важен и факт, не производилась ли несогласованная перестройка собственности. Согласование постфактум может отнять у вас много времени, оно может оказаться дорогим или даже невозможным, если потребуется общее собрание жильцов многоквартирного дома. Например, несогласованное объединение гостиной с лоджией может трактоваться как самовольные изменения несущих конструкций, что может повлечь за собой проблемы со Стройуправой, страховщиками и др.
Тщательнейший анализ нужно проводить и в том случае, если покупается новостройка. Важно выяснить, качественно ли велось строительство здания, нет ли в нем каких-либо скрытых дефектов, велось ли строительство согласно проекту, имеет ли силу наличествующее разрешение на строительство, насколько велики будут реальные расходы на строительство, чтобы можно было завершить здание и сдать его в эксплуатацию и т.д.

Надлежащая оценка
Как бы вам ни понравился только что увиденный дом, помните о том, что цена жилья, указанная продавцом, может отличаться от его истинной рыночной стоимости. Поэтому не забудьте обязательно оценить собственность, которую планируете приобрести. Это поможет быть более уверенным в том, что вы заплатили адекватную цену, к тому же оценка будет необходима и банку для принятия решения относительно вашего кредита на жилье. Оценку недвижимости осуществляют сертифицированные оценщики. Такие услуги предлагают компании, занимающиеся сделками с недвижимостью, а лучших поставщиков услуг вам могут порекомендовать и в вашем банке.

Юридический и формальный порядок
После того как с банком подписан договор об ипотечном кредите, вам нужно будет подписать договор у нотариуса, а если вы покупаете жилье не в одиночку, то его должны будут подписать и ваши поручители. Нотариуса, который будет заниматься сделкой купли недвижимости, вы можете выбрать вместе с продавцом. Кроме того, продавец должен быть информирован о перечислении денег из банка, и перед посещением нотариуса рекомендуется договориться о том, какую часть нотариального сбора заплатите вы, а какую — продавец. Не забудьте зарегистрировать недвижимость в Земельной книге.
Как дополнительное средство безопасности и для покупателя, и для продавца вы можете использовать банковский счет сделки, на который будет перечислена часть денег, которую должен выплатить продавец, и выданный банком кредит, который будет перечислен продавцу только после того, как жилье будет зарегистрировано на имя покупателя и продавец с покупателем выполнят условия, оговоренные в договоре счета сделки.
Обязательно учитывайте, что все формальности потребуют и других затрат — юридические документы, их оформление, государственные пошлины и т.д. Если найти жилье вам помог посредник, то нужно будет рассчитаться и с ним. Возможно, за выбранным жильем будут числиться задолженности по коммунальным платежам, и теперь они окажутся в вашем ведении.

Подушка безопасности — страховка
Планируя ежемесячные расходы, не забудьте о том, что на период выплаты кредита вам нужно будет застраховать недвижимость. Важно знать, что есть регионы, регулярно подвергающиеся затоплению, и в них страховые компании часто отказываются страховать недвижимость. Поэтому перед тем как приобрести дом, важно своевременно выяснить, находится ли он на безопасной территории и можно ли его вообще застраховать. Получить кредит без страховки невозможно. Информацию о возможностях страхования предоставляет любая страховая компания, а также специалисты в вашем банке.
Мы рекомендуем выбрать и надежную страхование кредитных платежей — это защитит вас и вашу семью в непредвиденных ситуациях, например, в случае продолжительной болезни, потери работы или даже смерти заемщика.

Контроль финансов и будущие счета
Регулярная оплата счетов за коммунальные услуги, электричество, Итернет и мобильный телефон обеспечит вам хорошую кредитную историю и поможет при покупке квартиры получить наилучшую ставку по кредиту и условия его выплаты. Поэтому важно, чтобы до принятия решения о взятии кредита на приобретение жилья вы примерно выполняли все свои финансовые обязательства.

Однако не менее важно и подсчитать, как изменятся ваши ежемесячные счета и платежи, когда вы будете жить в новом доме — насколько велик будет налог на недвижимость, какова будет плата за хозяйственное обслуживание, нужно ли будет платить за водоснабжение и канализацию, и если да, то сколько, какие будут другие коммунальные платежи и т.д. Как изменится оплата Интернета, если придется поменять провайдера? Перебравшись из многоквартирного дома в частный, вам придется самостоятельно организовывать вывоз мусора.

Придется подумать и о таких практических вещах, без которых невозможно представить жизнь в частном доме, например, о газонокосилке, о топливе, если у дома нет газового отопления, и т.п. Также, возможно, придется считаться с увеличением расходов на горючее или на общественный транспорт для того, чтобы добраться из дома на работу. Обдумайте эти позиции до принятия решения о покупке или строительстве жилья. Особенно если речь идет о строительстве — существует большая вероятность того, что придется считаться с различными дополнительными расходами, поэтому важно понять, будет ли возможность покрыть их из вашего семейного бюджета, а если нет, то будет ли у вас возможность увеличить сумму кредита. План семейного бюджета поможет составить консультант в вашем банке.
Финансовая тренировка
Перед принятием решения об ипотечном кредите попробуйте в течение полугода откладывать сумму, равноценную прогнозируемым ежемесячным платежам. Это поможет понять, готовы ли вы к такого рода финансовым обязательствам и сможете ли покрыть свои расходы с помощью оставшейся суммы. Когда вы окончательно в этом убедитесь, вы можете подать заявку на получение кредита в любом филиале банка SEB.

Янис Мейстарс, журналист

Как уберечься от мошенничества

Ежемесячная встреча клуба профессионалов Латвийской ассоциации недвижимости LANĪDA вызвала большой интерес: на семинар собрался полный зал желающих послушать лекцию представителей бюро присяжных адвокатов Vilgerts о том, как уберечься от мошенничества.

Вайрис Дмитриев, адвокат Vilgerts, и юрист Ингус Мелмерс дали профессионалам советы по ходу ведения сделок, напомнили об ответственности агентов недвижимости, разъяснили, как мошенничество трактуется уголовным правом, а также проанализировали конкретные ситуации и привели примеры из актуальной судебной практики.

Вайрис Дмитриев, давая советы по ходу заключения сделки, разделил ее на несколько этапов, первым из которых является изучение объекта. У юристов есть 50 стандартных вопросов, которые мы рекомендуем задавать клиенту (о соседях, коммуникациях, конфликтах, защитных полосах, правах собственности, правах первой руки и др.). Если на какой-то вопрос нет ответа, зажигается красная лампочка - значит, этот риск нужно оговаривать в договоре. Мы, юристы, намеренно стараемся преувеличить проблему перед заключением договора и завершением сделки, чтобы в дальнейшем проблем уже не возникло”, - сказал адвокат Vilgerts

Он порекомендовал изучить покупателя/продавца недвижимости, используя для этого интернет-ресурсы (например, Google) и регистры (например, убедиться, что клиент не включен в Регистр неплатежеспобных лиц), чтобы понять, какова его возможность принять ответственность, если в процессе сделки что-то будет замалчиваться.

О полезности интернета в повседневной работе напомнил один из частников клуба, рассказав случай с клиентом из Турции, который хотел заключать сделки в Латвии, но из интернета всплыла информация о совершенных им мошеннических сделках в Швейцарии, и после того, как клиенту сообщили об этом, он сразу исчез.

В.Дмитриев добавил, что важна и проверка прав представительства – следует узнать, почему клиент действует на основании доверенности и является ли предъявленная доверенность действительной и активной. Это можно проверить по регистру недействительных документов и у нотариуса, выдавшего доверенность. Также нужно учитывать другие риски, от которых агент должен своевременно себя оградить (например, налоговые последствия, предложенная структура сделки и др.).

Юристы напомнили, что актуальной проблемой сегодня являются так называемые фиктивные договоры аренды. Проблему пытаются решить на политическом уровне, изменив нормативное регулирование. Одно из предложений состоит в том, чтобы создать специальный регистр арендных договоров в Земельной книге. Но пока нового закона нет, единственный способ бороться с арендаторами и субарендаторами для признания договоров недействительными - это обращение в суд. Это требует ресурсов и времени, поэтому часто так называемые фиктивные арендаторы используют ситуацию, пытаясь договориться вне суда, через компенсацию. Во многих случаях данное предложение принимается, чтобы разрешить проблему быстрее.

На вопрос, не может ли тянуться за недвижимостью “хвост” старых арендных договоров, юристы ответили, что так случается, и это связано с недобросовестностью продавца. В таком случае на продавца можно подать в суд на возмещение ущерба, поскольку выселение жильца влечет за собой убытки. Поэтому эксперты рекомендуют уже в договоре предусмотреть подтверждение продавцом того, что на объекте не висит никаких скрытых договоров аренды, а также предусмотреть договорные механизмы, которые помогли бы уберечься от подобных ситуаций (выплаты, поручительства и т.п.). По словам экспертов, в последнее время начато несколько уголовных процессов о поддельных арендных договорах, в которых не только подделаны подписи, но и предоставлена не соответствующая действительности информация

Давая рекомендации по заключению договора о сделке, юристы Vilgerts советуют подготовить и держать под рукой стандартный договор, который можно легко изменить, исходя из сложившейся ситуации. Если есть какие-то сомнения, их нужно обязательно оговорить в договоре. Также следует оговорить порядок выплаты (предусмотрены ли и каким образом будут внесены задаток или предоплата, будут ли деньги храниться в банке на счете сделки или у нотариуса), обязанности сторон, порядок прекращения договора. В договоре должны быть предусмотрены все возможные риски (поручительства, отложенный платеж как гарантия) и закреплен порядок передачи прав собственности. Рекомендуется приложить распечатки из Земельной книги о “статусе кво” недвижимости на момент сделки (чтобы в промежуточный период не произошло никаких “чудес” с объектом). В договоре важно предусмотреть точные и ясные обязанности сторон и их разделение. Перед подписанием нужно проверить права сторон: например, если это юридические лица, убедиться в Регистре предприятий, что подписывающие люди обладают правом представительства.

О сфере ответственности агента рассказал Ингус Мелмерс. По его словам, в судах пока не было дел, в которых подвергалась бы сомнению ответственность агента или с него требовалось бы возмещение ущерба, возникшего по его вине, но агентам надо помнить, что при заключении сделки они являются уполномоченными лицами, и действовать им следует как порядочным, рачительным хозяевам. Юрист напомнил нормы закона: коммерческий агент обязан возместить ущерб за свои противоправные действия/бездействие на общих основаниях, если доказаны его противоправные действия, наличие ущерба, связь между противоправными действиями и ущербом. И. Мелмерс добавил, что срок давности для исков, проистекающих из договора коммерческого агента, составляет четыре года. Ответственность коммерческого агента может наступить и за разглашение коммерческой тайны (факт заключения сделки, идентичность партнера, сумма сделки и др).

Эксперты Vilgerts рассказали, как мошенничество трактуется уголовным правом – это присвоение чужого имущества или права на это имущество через злоупотребление доверием или хитрость. Однако в Уголовном законе нет специальной статьи о мошенничестве с недвижимостью, которая предусматривала бы ответственность за незаконные сделки с недвижимостью.

Знакомя с судебной практикой, юристы упомянули несколько примеров мошенничества с недвижимостью. Например, случай с поддельными документами о наследовании: человек предъявил нотариусу фальшивое завещание, на основании которого было выдано удостоверение и получена недвижимость. Далее она была продана другому лицу. Верховный суд постановил, что это случай, когда имущество приобретено хитростью. Но важно, что дальнейшие действия виновного лица с этим имуществом (реализация, помещение под залог, обмен и др.) не признаны новым мошенничеством и в том случае, если виновный вводит в заблуждение следующего покупателя, что имеет право распоряжаться этим имуществом, потому что дальнейшие действия с имуществом, присвоенным мошенническим путем, не криминализуются.

В заключение семинара эксперты резюмировали: чтобы агенты недвижимости могли избежать потенциальных требований о возмещении убытков, которые могут быть направлены против них, важно:

- убедиться в правах собственности продавца и как они касаются третьих лиц (супруга, кредиторов);
- проверить все возможные отягощения недвижимости (залог, арендное право, землевладелец и др.);
- осознавать состояние недвижимости и аспекты, касающиеся ее эксплуатации;
- точно договориться о порядке выплат (рассрочка и др.);
- желательно использовать счет сделки (или хранение у нотариуса): на счет сделки покупатель перечисляет всю цену покупки после заключения договора, а кредитное учреждение перечисляет ее продавцу после выполнения условий договора;
- в договоре должен быть точно оговорен порядок регистрации прав собственности;
- для собственной безопасности и комфорта можно привлечь других экспертов и внести в договор оговорки в отношениях с клиентом (риск берет на себя клиент).

В начале апреля LANĪDA открыла Клуб профессионалов недвижимости, в рамках которого исполнительная дирекция ассоциации каждый месяц организует интересные и полезные встречи.

Как указала исполнительный директор ассоциации Ирина Сярки, в наши дни профессионализм агента по недвижимости определяют не только навыки продаж, но и другие знания и умения, например, компьютерные, знание психологии и умение общаться, знание законодательства и др. “Мы открыли этот клуб, чтобы повышать уровень компетентности наших членов, дать им возможность встречаться, общаться между собой, обмениваться опытом и сотрудничать. Мы каждый месяц приглашаем различных экспертов – интересных людей, мнение и опыт которых могут пригодиться агентам в дальнейшей работе”, - так разъяснила И. Сярки цели Клуба профессионалов LANĪDA.

Источник - LANĪDA

вторник, 18 июля 2017 г.

Недвижимость. Проблемы и решения. Развод на срочную операцию


вторник, 11 июля 2017 г.

Недвижимость. Проблемы и решения. Квартира, купленная дочкой


вторник, 4 июля 2017 г.

Недвижимость. Проблемы и решения. Сварливая соседка