вторник, 14 ноября 2017 г.

Недвижимость. Проблемы и решения. Неотвеченные письма из банка


Новый закон о найме жилья

Министерство экономики продолжает проявлять повышенный интерес к гражданам, сдающим своё жильё. Этот интерес вылился в создание проекта закона «О найме жилых помещений». Данный проект ещё ждёт согласования в правительстве и утверждения Сеймом. А сейчас мы можем ознакомиться с основными постулатами этого документа.

1. Все договора найма будут в обязательном порядке регистрироваться в Земельной книге. Это позволит налогой службе оперативно взыскивать налоги со сданных помещений и контролировать рынок аренды.

2. Заверение договоров найма обещают сделать бесплатным.

3. Государство берёт на себя заботу о принудительном выселении квартиросъемщика, который не выполняет условия договора. Или не съезжает по окончании срока аренды объекта.

4. Договор найма впредь будет только срочным, т.е., ограниченным по времени. Этот пункт закона коснётся так же тех, кто имеет бесрочные договора аренды квартир и помещений. Закон разрешит заключать новый договор сроком не более, чем на 99 лет.

5. Владелец собственности не будет иметь право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Арендатор может прекратить действие договора, предупредив арендодателя за месяц.

6. В случае смерти арендатора договор прекращает своё действие. Этот договор не распостраняется на членов семьи умершего арендатора. Им придётся заключать новый или подтверждать прежний.

7. Запрещено менять величину аренды, если это не было прописано в договоре.

8. Несмотря на то, что закон находится в стадии обсуждения, все ранее заключённые договора должны быть занесены в Земельную книгу.

9. Если договор аренды был заключён давно и требуется заключить новый договор, а стороны не могу прийти к единому решению, то следует обратиться в суд. В этом случае суд ограничит действие нового договора в пределах десяти лет.

Основной удар от закона «О найме жилых помещений», получат жильцы денационализированных домов. Ведь законопроект отменяет бессрочные договора, заключённые на квартиры в советское время. И таких договоров согласно статистике более 15 000. Новые арендные договора владельцы зданий смогут заключать на 5 лет. Недовольных ожидает выселение с занимаемой площади.

Следует сказать, что все вопросы аренды нежилого фонда будут регулировать нормы Гражданского закона.

По мнению разработчиков законопроекта, он снизит уровень теневой экономики на рынке недвижимости. А так же позволит регулировать возникающие конфликты при помощи законодательных актов. Новый закон должен вступить в силу в 2019 году.



Статья подготовлена аналитическим отделом компании EKOCENTRS Ответственный Анатолий Кольцов

среда, 4 октября 2017 г.

Перепланировка. Сам себе архитектор.

Человек так устроен, что постоянно недоволен своим окружением и даже собственной внешностью. Кто-то правит свой облик радикальными пластическими операциями, кто-то в щадящем режиме при помощи косметики и одежды. А почему бы не корректировать, если это - ваше собственное тело? Впрочем, есть собственность, которая принадлежит вам, но перекраивать её по своему желанию запрещено. Это - ваша квартира.
Тема этого разговора: перепланировка.

Был недавно в Махачкале по делам нашего бывшего клиента. Но у риэлтеров, как известно, бывших клиентов не бывает. Впрочем, разговор не об этом, а о том, что в городе не соблюдаются никакие строительные нормы и директивы. Можно нарастить балкон на два метра в длину. Надстроить новый этаж над своей квартирой или пристроить новую комнату к существующему жилью. А потом соседи могут на твою комнату сверху пристроить свою. Одним словом, после знакомства с городом захотелось порадоваться, что мы в Латвии живём и работаем в правовом поле.
Вот о наших правилах перепланировок я и хочу поговорить.

По латвийскому законодательству любая перепланировка требует согласования в государственных и муниципальных инстанциях. А если квартира имеет историческую ценность или находится в здании, относящимся к культурному наследию, то требуется ещё разрешение Государственной инспекции по охране памятников культуры.
Не все знают, но перепланировка, это не только снесение стен между комнатами или возведение новых. Кстати, несущие стены трогать запрещено. Нарушение целостности этих стен ослабляет несущую способность сооружения и деформирует силовую схему здания. Для устройства арок или дверей в таких стенах необходимо делать инженерный проект, рассчитывать прочность усиливающих балок, а потом получать согласование в соответствующих инстанциях.

К перепланировке не относятся:
• Косметический ремонт.
• Установка навесных потолков.
• Демонтаж встроенных кладовок и антресолей.
• Замена ванной на душевую кабину.
• Установка дополнительных унитазов или биде.
• Перенос электроплиты.
• Замена радиаторов.
• Установка металлической входной двери.
• Замена окон.

К перепланировке относятся:
• Перенос ненесущих стен и возведение новых
• Перенос инженерных сетей.
• Установка санузла в жилой комнате.
Кстати, для подобной трансформации необходимо получить письменное согласие собственника нижерасположенной квартиры и согласовать переделку с рижским Центром здоровья и окружающей среды.
• Подключение электроплиты вместо газовой или наоборот.
В этом случае необходимо обращаться в газовое хозяйство.

Есть еще работы, меняющие облик фасада:
• Установка кондиционеров на наружную стену.
• Застекление балконов и лоджий.
Поскольку фасад любого дома является общедомовой собственностью, то перед началом работ вам необходимо получить согласие собственников – владельцев других квартир.

Жильцы, которые делают перепланировку без согласования, закладывают под свою собственность мину замедленного действия. Взять кредит под это жильё будет невозможно.
Да и продать затруднительно. Потому что, если человек купил квартиру с незаконной перепланировкой, то ответственность за данное действие переходит уже на него. Как правило, люди не хотят вместе с квартирой приобретать проблемы будущего времени.
У вашей квартиры есть свой паспорт - инвентаризационный план. И, как и в случае с человеческим паспортом, внешность должна соответствовать документу. Если выяснится, что ваше жилище не совпадает с инвентаризационным планом, то кары небесные в виде штрафов не заставят себя ждать. А за резолюцией «незаконное строительство» последует неизбежная процедура легализации народного творчества. Впрочем, если это «творчество» не вписывается в строительные нормативы, то легализовать уже не получится. Придётся возвращать первоначальную невинность.

В Латвии существуют два варианта перепланировки, требующие согласования: перестройка (восстановление) и облегченная реновация. Согласно латвийским нормативным документам эти термины трактуются так:

Упрощённая реновация - это строительные работы, которые не затрагивают несущие конструкции, общие инженерные коммуникации и помещения общего пользования. К ним относятся, например, объединение санузла с ванной комнатой, перенос или возведение межкомнатных стен. Разрешения на подобные работы имеют упрощённую форму. По их завершении необходимо сдавать объект в эксплуатацию.

Перестройка - это строительство или ремонт, в том числе капитальный, при котором меняются изношенные несущие конструкции, и производится функциональное и техническое улучшение постройки. А так же все изменения, касающиеся несущих стен.

Итак, если вы не планируете затрагивать несущие стены, то вам следует взять в Строительной управе специальный бланк – карту упрощённой реновации.
Для этого в Стройуправе необходимо заполнить специальную форму.
Перечислить в ней все изменения, которые вы планируете сделать в квартире и приложить план перепланировки. Потом к этому документу прикладывается инвентаризационный план и копия документа, подтверждающего вашу собственность. И вся эта папка возвращается в Стройуправу для вынесения окончательного вердикта. В течение двух недель вы получите ответ. В случае отказа, вам обязательно укажут причину такого решения.
После завершения работ по реновации необходимо сообщить об этом в Строительную управу.

Если ваша неуёмная жажда перемен обращена на фасад или несущие конструкции, то бланком от Стройуправы не обойтись. Потребуется полноценный проект.
Обязательным условием является получение согласия всех жильцов, если дом является общей собственностью. Или 51%, если дом представляет совокупность собственности на отдельные квартиры.
Затем в Стройуправу подаётся заявка на проведение работ и на составление проекта. Для каждого вида строительного вмешательства это будет свой проект. А также требуется подготовить инвентаризационный план квартиры и документы, подтверждающие право собственности на объект, обречённый на перестройку.
На основании полученных документов Стройуправа выдаст разрешение на строительство, которое на самом деле является архитектурно-проектировочным заданием. В нем перечислены этапы, которые необходимо пройти перед тем, как приступать к работе. Это, например, согласование с Государственной инспекцией по охране памятников культуры, если дом имеет историческую ценность. И прочие задания.
Если все вопросы улажены, то документы сдаются в Стройуправу, которая сверяется со списком сделанного, и если у неё нет претензий, то вы получаете отметку о том, что проектные работы выполнены. Затем называются условия для перехода на окончательный этап.
Когда со всеми нюансами покончено, Строительная управа делает отметку на разрешении на строительство о том, что все требования выполнены. После этого одобренные действия по перестройке становятся легальными.
Следует уточнить, что все специалисты, с которыми вы собираетесь работать, должны быть сертифицированными.
По окончании работ объект следует сдать в эксплуатацию и заказать новое инвентаризационное дело, в котором будет отражено новое лицо вашей перестройки.

Статья подготовлена аналитическим отделом компании EKOCENTRS Ответственный Анатолий Кольцов

вторник, 26 сентября 2017 г.

Недвижимость. Проблемы и решения. Дача и внебрачные дети


вторник, 19 сентября 2017 г.

Недвижимость. Проблемы и решения. Страшное, опасное письмо


вторник, 12 сентября 2017 г.

Недвижимость. Проблемы и решения. Жадность


вторник, 5 сентября 2017 г.

Недвижимость. Проблемы и решения. История о том, как бизнесмена развели